최근 서울 아파트값 하락 징후로 강남권 및 한강변을 중심으로 급격하게 변화하고 있는 부동산 시장 분석. 특히 부의 상징인 압구정 현대아파트의 실거래가 하락 및 매물 적체 현상 시작으로, 정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료 정책이 시장에 미치는 파급 효과가 보이기 시작한 듯…
[서울 아파트값 하락 사례]
- 압구정 현대아파트(57평): 최고가 100억 대 → 현재 70억 초반 매물 등장 (거래 무산).
- 서울 매물 현황: 2026년 2월 7일 기준 59,700건 돌파 (전주 대비 7.2%↑).
- 지역별 매물 증가율: 성동구(16.5%), 송파구(14.9%), 강남구(약 10%↑, 8,300건 이상).
- 수도권 확장: 인천(3.6%↑, 46,700건), 경기(3%↑, 165,200건).
- 증여 데이터: 1월 서울 아파트 증여 785건 (전년 대비 87.4% 폭증), 작년 12월 1,000건 돌파.
- 단지별 사례: 잠실 리센츠, 엘스 등 대단지 위주로 호가 2~3천만 원 하향 조정 시작.
서울 아파트값 하락 – 강남권 초고가 아파트의 몰락 징후
불과 작년 5월에서 9월 사이, 압구정 현대아파트 57평형은 96억 원에서 100억 원이라는 경이로운 가격에 거래되며 불패 신화를 써 내려갔습니다.
하지만 최근 분위기는 완전히 반전되었습니다. 주말 사이 80억 미만의 매물이 등장했음에도 불구하고 매수 문의가 전무한 상황입니다. 심지어 70억 초반대의 급급매물조차 거래가 성사되지 않는 ‘거래 절벽’ 현상이 심화되고 있습니다.
이는 단순히 가격 조정을 넘어, 시장의 심리적 지지선이 무너지고 있음을 시사합니다. 특히 자산가 층인 고령 다주택자들이 상속이나 유지 비용 부담을 느껴 매물을 던지기 시작했다는 점이 주목할 만한 변화입니다.
정책 변화와 매물 폭탄의 서막
정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료 발언 이후, 시장은 예측보다 훨씬 빠르게 반응하고 있습니다.
이재명 대통령의 발언 이후 약 보름 만에 강남, 서초, 송파를 비롯한 한강 벨트(마포, 용산, 동작, 성동)의 매물이 급증했습니다.
통계적으로 서울 전체 주택 매물은 일주일 사이 약 7.2% 증가하여 59,700건을 넘어섰습니다. 특히 성동구(16.5% 증가)와 송파구(14.9% 증가)의 매물 증가세가 가파릅니다.
이는 ‘먼저 파는 사람이 살아남는다’는 매도자들의 속도 경쟁이 시작되었음을 의미합니다.
서울 아파트값 하락, 그러나 매수자는 관망세
2주 전만 해도 매수 우위였던 시장이 급격히 관망세로 돌아섰습니다. 한강변의 알짜 매물만 나오면 경쟁적으로 달려들던 매수 대기자들이 “더 떨어질 것”이라는 확신을 갖기 시작했습니다.
실제 현장 중개소에서는 호가보다 1억 원 이상 낮은 매물을 안내해도 “더 싼 것은 없느냐”며 되묻는 상황이 빈번합니다.
유동성이 풀리고 주식 시장이 호조인 자본 시장 논리대로라면 집값이 올라야 마땅하지만, 강력한 정부 규제와 보유세 부담, 그리고 인구 구조 변화에 따른 심리적 위축이 자본 논리를 압도하고 있습니다.
마무리 하며…
현재 부동산 시장은 대세 하락장으로의 ‘방향성 전환’이 확정되었습니다. 3월과 4월을 기점으로 하락폭은 더욱 확대될 것이며, 특히 고가 아파트가 몰린 상급지부터 무너지기 시작하는 양상을 보입니다.
정부가 다주택자 처분을 돕기 위한 보완책(토지거래허가구역 관련 등)을 내놓을 예정이나, 이미 시작된 매물 적체와 매수자 우위 시장을 뒤집기는 역부족으로 보입니다.
무주택자나 갈아타기 수요자는 서두를 필요가 없으며, 하락의 깊이를 확인하며 관망하는 자세가 필요한 시점입니다.