상가 부동산 등기부등본 보는법이 어려우시죠? 최신 등기 규칙을 바탕으로 전용면적 합산 방식과 ‘이기’의 정확한 의미, 구분소유권 판별법을 쉽게 설명해 드립니다.
특히 여러 호수가 합쳐진 경우 면적 계산 실수로 손해 보지 않도록 구체적인 수치 확인법과 등기사항전부증명서 해석 팁을 담았으니 확인해 보세요.
상가 등기부등본 면적, 적힌 숫자 그대로 믿어도 될까?
부동산 공부하다 보면 진짜 머리 아플 때가 한두 번이 아니죠? 특히 상가 등기부등본(등기사항전부증명서)을 딱 펼쳤는데, 숫자가 여러 개 써 있고 ‘이기’니 ‘구분’이니 하는 어려운 한자어가 나오면 솔직히 멘붕 오기 십상이에요.
저도 처음엔 이게 다 더하라는 건지, 아니면 적힌 게 최종본인지 되게 헷갈렸거든요. 옆에 비고란이나 변동 사항에 여러 호수가 적혀 있다면, 이건 과거에 쪼개져 있던 호수들이 하나로 ‘합병’되었거나, 반대로 큰 호수에서 ‘분할’된 과정을 보여주는 증거예요.
부동산 등기부등본 보는법: ‘이기’라는 말, 도대체 무슨 뜻인가요?
등기부에서 ‘이기(移記)’라는 표현 진짜 많이 보셨죠? 이건 그냥 쉽게 말해서 “기존 등기부의 내용을 새 등기부로 옮겨 적었다”는 뜻이에요. 현재는 모든 등기가 전산화되어 있지만, 예전 종이 등기부에서 옮겨오거나 등기부가 너무 지저분해져서 새로 정리할 때 이 용어를 씁니다.
등기부에서 240.85㎡ 옆에 157.25㎡(30.9㎡ 여러 개와 33.65㎡의 합)라고 되어있다면 아마도 과거에 각각 독립된 호수였던 것들이 어떤 시점에 하나로 합쳐지면서 240.85㎡라는 새로운 면적을 구성하게 된 ‘역사’라고 보시면 돼요.
즉, 240.85㎡ 안에 이미 그 숫자들은 포함되어 있는 경우가 대부분입니다. 절대로 240.85에 157.25를 또 더하는 게 아니니 안심하세요!
부동산 등기부등본 보는법: 구분소유권, 주인이 같은 걸까 다른 걸까?
이 부분이 사실 제일 중요해요. “구분되었다”는 건 부동산학적으로 ‘구분소유권’이 성립했다는 뜻인데요. 이게 소유주가 무조건 다르다는 의미는 아니에요.
한 명의 주인이 상가 한 층 전체를 가지고 있어도, 나중에 팔거나 세주기 편하게 101호, 102호로 칸을 나누어(구분하여) 등기할 수 있거든요.
대한민국 법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서 ‘등기사항전부증명서’의 ‘말소사항 포함’본을 떼어보시면 과거 소유권 변동 이력을 가장 정확하게 확인할 수 있습니다.
대한민국 법원 인터넷등기소 바로가기소유주 확인은 ‘갑구’를 보세요!
표제부(면적이 나오는 곳)만 봐서는 주인이 같은지 알 수 없어요. 바로 뒤에 나오는 ‘갑구’를 확인해야 합니다.
만약 여러 호수의 갑구에 적힌 이름이 모두 동일하다면 소유주는 한 명인 거고요, 호수마다 이름이 다르면 각각 다른 사람인 거죠. 요새는 ‘집합건물‘ 등기부를 떼면 해당 호수에 대한 정보가 한 번에 나오니까 갑구의 최종 소유자를 꼭 체크해보세요.
실수 방지를 위한 마지막 체크리스트
근데 여기서 진짜 주의할 점이 하나 있어요!
가끔 등기부상 면적과 ‘건축물대장’의 면적이 일치하지 않는 경우가 있더라고요. 법적으로 면적에 관한 기준은 건축물대장이 우선입니다.
그래서 등기부만 보고 계약하지 마시고, 정부24에서 건축물대장을 꼭 같이 떼어보세요. 공공 데이터 통합이 잘 되어 있어서 확인이 쉽지만, 그래도 돌다리도 두들겨 보고 건너야 하니까요.
정부24(gov.kr)에서 건축물대장은 무료로 즉시 발급 및 열람이 가능하며, 검색창에 ‘건축물대장’ 입력 후 신청하면 됩니다. 주소(집합/일반 구분)를 입력하여 조회하며, 비회원 신청도 가능합니다. 위반 건축물 여부 등 건물 세부 정보를 확인할 수 있습니다.
정부24 바로가기▶방법:
정부24 접속 -> 검색창에 ‘건축물대장’ 입력 -> ‘건축물대장 등·초본 발급(열람)’ 클릭 -> 신청하기 -> 로그인/비회원 정보 입력 -> 건물 주소 조회 -> 신청
▶특징:
- 비용: 인터넷 발급/열람은 무료 (주민센터 방문 시 1건당 500원 수수료 발생)
- 종류: 집합건물(아파트, 빌라 등)은 전유부/표제부, 일반건물(단독주택 등)은 총괄표제부/일반건축물대장 선택 가능
- 정보: 건물의 면적, 용도, 구조, 층수, 위반 건축물 여부, 소유자 현황 등 확인 가능
- 주의사항: 온라인 발급이 어렵다면 국토교통부 세움터 또는 주민센터를 활용
공공 데이터 통합이 잘 되어 있어서 확인이 쉽지만, 그래도 돌다리도 두들겨 보고 건너야 하니까요.
솔직히 부동산 용어들, 좀 더 쉽게 바뀔 필요가 있다고 생각해요. 하지만 지금 당장은 우리가 똑똑해지는 수밖에 없잖아요?
오늘 알려드린 ‘이기’의 의미와 면적 합산 방식만 잘 기억하셔도 상가 계약할 때 사기당하거나 착각해서 큰돈 날리는 일은 없으실 거예요.