태양광 토지 임대, 기타소득 vs 임대소득 어떻게 신고해야 하나?
[질문] 그동안 태양광 토지 임대는 태양광 사업자한테 땅 빌려주고 받은 돈을 지상권 대가라고 생각해서 ‘기타소득’으로 신고해왔거든요. 부가세 신고도 따로 안 했고 말이죠. 그런데 9년이 지난 지금에서야 세무서에서 태양광 토지 임대는 ‘임대소득’이라면서 그동안 안 낸 부가세랑 세금 폭탄을 청구했어요. 나처럼 땅 빌려주고 세금 문제 겪은 사람 또 있을까? 이거 정말 방법이 없는 건지, 어떻게 대응해야 할지 너무 답답하네요.
태양광 설치 문의하기[답변] 지상권 설정 대가로 받은 돈을 기타소득으로 신고하시면서 9년이나 버티셨는데, 갑자기 세무서에서 연락을 받으셨으니 정말 앞이 캄캄하시겠어요. 태양광 발전 부지로 땅을 빌려주면서 우여곡절도 많으셨다는데, 세금 문제까지 터지니 속상한 마음이 이만저만이 아니실 것 같아요.
핵심은 결국 ‘이 소득을 기타소득으로 볼 것이냐, 사업소득(임대)으로 볼 것이냐‘인데, 세무서에서는 이미 실질적인 토지 임대로 결론을 내린 상황인 듯하네요. 9년 치 미납 부가세에 가산세까지 합쳐지면 금액이 상당할 텐데, 현재 시점에서 어떻게 대응해야 할지 최신 규정과 함께 꼼꼼히 짚어드릴게요.
결론부터 말씀드리면, 현재 과세 당국은 태양광 발전 부지 임대를 ‘부동산업’으로 매우 엄격하게 분류하고 있어요.
1. 왜 기타소득이 아니라 임대소득일까?
과거에는 일시적인 지상권 설정 대가를 기타소득으로 보기도 했지만, 태양광처럼 20년 가까이 장기간 땅을 빌려주고 정기적으로 대가를 받는 경우는 사업성이 있다고 판단합니다. 세무서 입장에서는 “이건 일시적인 계약이 아니라 계속적인 임대 사업이다”라고 보는 거죠.
2. 2025년 기준 부가가치세 및 가산세 무서움
임대소득으로 분류되면 부가가치세(10%) 납부 의무가 생깁니다. 만약 사업자 등록을 안 하셨다면 ‘미등록 가산세’가 붙고, 제때 신고하지 않은 ‘무신고 가산세(20%)’, 그리고 9년 치 ‘납부지연 가산세’까지 더해집니다.
- 납부지연 가산세: 현재 일일 0.022% 수준으로 계산되는데, 9년 치면 원금의 70~80%에 육박하는 금액이 가산세로만 붙을 수 있어요.
3. 법적 대응 및 조세심판 사례
최근 조세심판원 결정례들을 보면, 태양광 발전소 부지 임대는 실질적인 임차료 성격이 강해 과세가 정당하다는 판결이 지배적이에요. 하지만 9년 치를 한꺼번에 때리는 것은 ‘국세 부과 제척기간’을 따져봐야 합니다.
- 단순 무신고는 보통 7년이 제척기간입니다. (사기나 부정행위가 없다면요.)
- 따라서 9년 전 자료까지 모두 과세했다면, 세무사님과 상의해서 5년 혹은 7년 치로 기간을 줄일 수 있는지 ‘경정청구’나 ‘불복 절차’를 밟으셔야 합니다.
4. 실질적인 해결 팁
가장 먼저 하실 일은 태양광 사업자와의 계약서를 다시 보는 거예요. 만약 계약서에 “부가가치세 별도” 조항이 있다면, 사업자에게 과거 미지급된 부가세를 청구할 법적 근거가 생깁니다. 하지만 “부가세 포함”이라고 적혀있다면 안타깝게도 질문자님이 온전히 부담하셔야 하는 상황이에요.
또한, 향후 10년 이상 더 임대하실 예정이라면 지금이라도 부동산 임대 사업자 등록을 하셔서 정상적으로 세금계산서를 발행하시는 것이 추가 폭탄을 막는 유일한 길입니다.