지방 1주택자가 자녀를 위해 서울 동대문구 1억 이하 도시형생활주택을 매수한 경우, 다주택자 양도세 중과 대상이 될까요?
2026년 최신 세법 기준, 소형주택 주택수 제외 요건과 비조정대상지역 양도세 계산법을 풀어봅니다. 세금 폭탄 걱정 전, 본인의 상황이 중과 제외 대상인지 지금 바로 확인하세요.
다주택자 양도소득세 중과, 뉴스만 보면 왜 이렇게 무서울까?
요즘 뉴스에서 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예가 종료된다는 소식이 들리니까 다주택자분들 걱정이 이만저만이 아니시죠? 특히 자녀 뒷바라지하려고 서울에 작은 집 하나 마련해주신 부모님들은 “이게 다 빚으로 돌아오는 거 아냐?” 하는 불안함이 크실 거예요.
근데 결론부터 말씀드리면, 모든 2주택자가 세금 폭탄을 맞는 건 절대 아닙니다.
양도세 중과의 핵심, ‘지역’과 ‘가격’에 답이 있다
솔직히 세법이 워낙 복잡해서 전문가들도 헷갈릴 때가 많거든요. 하지만 딱 두 가지만 기억하세요.
내가 판 집이 ‘조정대상지역’에 있는지, 그리고 ‘공시가격 1억 이하’인지가 핵심입니다.
현재 서울에서 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구를 제외하면 동대문구를 포함한 대부분 지역은 비조정대상지역이에요.
비조정대상지역의 집을 팔 때는 다주택자라도 중과세율이 아닌 일반세율(6~45%)이 적용되는 게 기본 원칙이더라고요.
동대문구 18㎡ 도시형생활주택, 주택수에서 빠질 수 있을까?
동대문구 집은 전용면적이 18㎡로 아주 작고, 구입가도 1억 5천만 원(공시가 9,500만 원) 수준. 2026년 현재 기준으로 공시가격 1억 원 이하의 저가 주택은 양도소득세 계산 시 주택 수에서 제외될 가능성이 매우 높습니다.
특히 정부가 침체된 빌라나 소형 주택 시장을 살리려고 혜택을 많이 주고 있거든요.
국세청 홈택스 양도소득세 미리계산 서비스지방 주택과 서울 주택, 무엇을 먼저 파느냐가 관건!
의외로 많은 분이 놓치시는 게 ‘순서’예요. 만약 지방에 있는 집을 나중에 팔 계획이라면, 지방은 비조정대상지역이기 때문에 서울에 집이 몇 채가 있든 중과세 걱정은 안 하셔도 돼요.
다만, 원래 지방 집 1채만 있을 때 받을 수 있었던 1주택 비과세 혜택은 2주택자가 되면서 사라질 수 있다는 점은 꼭 기억하셔야 합니다.
근데 서울 집이 워낙 작고 저렴해서, 나중에 서울 집을 먼저 팔더라도 세금 자체가 되게 적게 나올 확률이 높으니까 너무 조급해하실 필요는 없을 것 같아요.
2026년 양도세 중과 유예 종료, 나에게도 영향이 있을까?
뉴스가 시끄러운 이유는 ‘2026년 5월 9일’ 이후에 규제지역(강남, 용산 등)의 집을 파는 사람들은 세금이 수천만 원에서 수억 단위까지 뛸 수 있기 때문이에요.
하지만 비규제지역의 소형 저가 주택을 보유하신 분들은 이 태풍의 눈에서 살짝 비껴나 있다고 보셔도 됩니다.
진짜 문제는 ‘세금 폭탄’이 아니라, “내가 비과세를 받을 수 있느냐 없느냐”의 차이 정도인 거죠.
너무 걱정 마시고 자녀분 응원에 집중하세요!
저도 처음엔 다주택자라는 말만 들어도 겁이 났는데, 따져보니 공시가격 1억 미만은 세법상 ‘귀요미’ 대접을 받는 경우가 많거든요.
다만 세법은 매년 조금씩 바뀌니까, 나중에 진짜로 집을 팔 시점이 오면 세무사 상담 한 번쯤은 꼭 받아보시는 걸 추천드려요.