이재명 정부의 이번 부동산 정책이 왜 과거와 달리 실질적인 집값 하락과 시장 안정을 불러올 수밖에 없는지 아시나요? 핵심은 단순히 새 집을 짓는 ‘건설 공급’이 아니라, 기존 다주택자와 비거주 1주택자가 보유한 집을 시장에 내놓게 만드는 ‘매물 공급’에 집중하는 전략을 우선으로 하고 있다는 것입니다.
※ 참고 영상:
집값 잡을 수 밖에 없는 이유 집 살 무주택자가 꼭 봐야할 것다주택자 매물 유도 전략
과거 다주택자들은 양도소득세 중과 규정(최대 80% 세율) 때문에 집을 팔기보다는 ‘버티기’를 선택해고, 이전 정부는 이를 유예해 왔습니다. 하지만 이재명 대통령의 정책은 두 가지 강력한 압박을 동시에 가합니다.
첫째, 5월 9일까지 한시적으로 양도세 중과를 유예하여 ‘퇴로’를 열어줍니다.
둘째, 퇴로를 열어줬음에도 팔지 않고 버티는 이들에게는 ‘보유세(종부세 등)’ 폭탄을 통해 보유 비용이 시세 차익보다 커지게 만듭니다. 즉, “팔 때 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 무섭게” 만들어 다주택자의 매물을 시장으로 강제 인출하는 구조입니다.
비거주 1주택자 혜택 폐지와 공정성
또한 부동산 투기의 사각지대였던 ‘비거주 1주택자‘ 문제를 정면으로 겨냥하고 있습니다. 현재는 서울에 집을 사두고 본인은 지방에서 전세로 사는 등 실거주를 하지 않아도 ‘1주택자’라는 이유로 장기보유특별공제 등 막대한 세금 감면 혜택을 줍니다.
이재명 대통령은 이를 “불공정한 혜택“으로 규정하고, 거주용과 비거주용을 엄격히 분리하여 실거주하지 않는 1주택자의 세제 혜택을 폐지하겠다는 의지를 보였습니다.
이는 실거주 목적이 아닌 투자용 1주택 매물까지 시장에 쏟아지게 만드는 강력한 트리거가 됩니다.
공급 패러다임의 전환
전통적인 보수 언론과 전문가들은 “집이 부족하니 재건축을 규제 완화해서 더 지어야 한다”는 프레임을 유지해 왔습니다.
그러나 서울의 주택 보급률이 100%에 육박함에도 자가 점유율이 44%에 불과하다는 점은 숨겨 두고 이를 악이용해왔습니다.
즉, 집이 모자란 게 아니라 누군가 ‘돈이 되니까’ 여러 채를, 혹은 살지도 않으면서 쥐고 있는 것이 문제라는 것입니다.
정책의 목표는 신규 건설이 아니라, 이미 존재하는 56%의 비거주 주택들이 시장에 매물로 나오게 하여 무주택자들이 저렴하게 살 수 있는 환경을 조성하는 것입니다.
[핵심 데이터 및 사례]
- 세율 예시: 3주택자가 10억 원의 차익을 남길 경우, 중과세 적용 시 약 8억 원을 세금으로 납부해야 하므로 매도 실익이 없음
- 자가 점유율: 서울 주택 보급률은 100% 수준이나, 실제 본인 집에 사는 비율(자가 점유율)은 44%에 불과함. 나머지 56%는 투자 혹은 투기적 목적으로 보유된 매물임
- 데드라인: 2026년 5월 9일까지 양도세 유예 기간을 설정하여 다주택자의 결단을 촉구하고 있음
- 장기보유특별공제: 거주하지 않아도 보유만으로 세금을 깎아주던 관행을 혁파하여 매물 유도
결론적으로 이재명 대통령의 부동산 정책은 ‘집으로 돈을 벌 수 없는 구조‘를 만드는 데 목적이 있습니다.
다주택자에게는 매도 기회를 주되 거부 시 보유세로 압박하고,
1주택자라도 비거주 시 혜택을 박탈함으로써 시장에 막대한 매물을 공급합니다.
이렇게 매물이 쌓이면 가격은 자연스럽게 내려가며, 무주택자들은 서둘러 고점에서 집을 살 필요 없이 기다렸다가 낮은 가격에 내 집 마련을 할 수 있게 됩니다.
진보 정부 중 유일하게 부동산 시장을 안정시킨 정부로 남을 것인지 지켜봐야 할 것 같습니다.