다주택 부모님 아파트 중 한 채를 결혼 선물로 물려받으려는 분들 많으시죠? 저도 처음엔 “가족끼리인데 그냥 싸게 매매하면 안 되나?” 혹은 “전세 끼고 넘기면 세금 별로 안 나온다던데?”라며 가볍게 생각했습니다. 솔직히 세무사 찾아가는 상담 비용도 아깝다는 생각이 먼저 들었거든요.
하지만 직접 파고들어 보니 가족 간 거래는 국세청이 현미경을 들이대고 보는 아주 까다로운 영역이었습니다.
오늘은 실제 상담 사례를 바탕으로 인천의 4.8억 원 아파트를 예로 들어 매매와 부담부증여 중 무엇이 유리한지, 그리고 훗날 양도세 폭탄을 피하는 법, 가족 간 부동산 거래 필수 체크리스트를 정리해 보겠습니다.
[가족 간 부동산 거래 필수 체크리스트]
- 시가 기반 거래가 설정: 주변 아파트 유사 매매 사례가 또는 감정평가액을 기준으로 가격 결정. 너무 낮은 가격(저가 양도)은 증여로 간주되어 증여세 부과됨
- 자금 이체 내역 증빙: 계약서상 금액을 반드시 자녀(매수인)의 계좌에서 부모(매도인) 계좌로 이체하여 증빙을 남겨야 함
- 실제 자금 능력 소명: 매수인이 거래 대금을 지급할 능력(소득, 자산 처분 대금 등)이 있음을 입증
- 부동산 거래 신고: 계약일로부터 30일 이내에 실제 거래 가격으로 관할 시·군·구청에 신고
- 차용증 활용 신중: 세무서에서는 가족 간 차용증을 증여의 회피 수단으로 볼 가능성이 매우 높아, 차용증보다는 명확한 매매 거래 형식 추천
- 농지 취득 자격 확인: 대상 부동산이 농지(전, 답, 과수원)일 경우, 농지법에 따라 실제 영농 종사자만 취득 가능하므로 사전 확인 필요
- 전문가 상담 필수: 양도소득세 비과세 여부, 증여세 부담 등을 종합적으로 고려하여 세무사와 상담 후 진행하는 것이 안전함
특히 가족 간 거래는 세무서에서 거래의 실질을 면밀히 조사하므로, ‘시가대로 사고, 돈을 실제로 보내고, 증빙을 남기는 것’이 가장 중요합니다.
매매 vs 부담부증여, 어느 쪽이 내 지갑을 지켜줄까?
결론부터 말씀드리면, 부담부증여가 유리할 확률이 높습니다. 하지만 단순히 ‘세금이 적어서’라고 단정 짓기는 위험합니다.
1. 매매로 진행할 경우
시가 4.8억 원인 아파트를 전세 3.3억을 끼고 매매한다면, 나머지 1.5억 원을 부모님께 드려야 합니다.
이때 혼인 공제 1.5억 원을 활용해 증여받은 돈으로 충당할 순 있지만, 부모님 입장에서는 ‘다주택자 양도소득세’가 발생합니다. 인천같은 과세 대상 지역에서 다주택자가 양도세를 내면 그 금액이 만만치 않죠.
2. 부담부증여로 진행할 경우
부담부증여는 집값(4.8억)에서 전세금(3.3억)을 뺀 나머지 1.5억 원만 증여로 보는 방식입니다.
최근 개정된 혼인 증여재산 공제를 적용하면 1.5억 원까지는 증여세가 0원이 됩니다.
- 증여세: 0원 (혼인 공제 활용 시)
- 양도세: 부모님이 전세금 3.3억 부분에 대해 양도세를 내야 함
- 취득세: 증여 취득세율이 적용되지만, 전체 금액에 대해 내는 매매보다 유리할 수 있음
여기서 중요한 점은 부모님의 양도세입니다. 다주택자라면 중과 여부를 반드시 확인해야 합니다.
10년 이내 팔면 양도세 폭탄? ‘이월과세’의 진실
많은 분들이 걱정하시는 게 바로 ‘증여 후 이월과세’입니다. 증여받은 후 10년 이내에 집을 팔면, 취득가액을 내 취득가가 아닌 부모님의 옛날 취득가(3.5억)로 계산해 양도세를 매기는 제도죠.
하지만 다행히 탈출구가 있습니다. 증여받은 아파트 1채만 보유하고 2년 이상 거주하여 ‘1세대 1주택 비과세 요건’을 채운다면, 이월과세 규정은 적용되지 않습니다.
즉, 시가가 12억 이하인 상태에서 비과세 요건을 갖추고 판다면 양도세는 0원이 됩니다.
다만, 이는 현재 세법 기준이며 실거주 요건을 엄격히 따지기 때문에 “그냥 전세 주고 2년 지나면 되겠지”라는 안일한 생각은 위험합니다.
가족 간 ‘저가 매매’를 조심해야 하는 이유
“그럼 그냥 시가보다 훨씬 싸게 매매하면 안 되나요?”라고 묻는 분들이 꼭 계십니다. 저도 처음엔 그렇게 생각했거든요. 하지만 세법에는 ‘부당행위계산 부인’이라는 무서운 규정이 있습니다.
| 구분 | 기준 요건 |
| 부당행위계산 부인 | 시가와 대가의 차이가 5% 이상 또는 3억 이상 |
| 저가양수 증여세 | 시가와 대가의 차이가 30% 이상 또는 3억 이상 |
시가와 거래가액의 차이가 5% 이상이거나 3억 원 이상 차이가 나면 국세청은 이를 정상적인 거래로 보지 않습니다.
부모님께는 시가 기준으로 양도세를 다시 매기고, 자녀에게는 그 차액만큼 증여세를 따로 물립니다. ‘가족이니까 봐주겠지’라는 생각은 세무조사의 지름길입니다.
결국 전문가의 확인이 필요한 이유
부담부증여가 증여세 측면에서 유리해 보이는 건 사실입니다. 하지만 부모님의 다주택 상태, 보유 기간, 향후 본인의 매도 계획에 따라 최적의 답은 달라집니다.
특히 취득세율이 3.5%냐 12%냐에 따라 수천만 원이 왔다 갔다 합니다.
저도 처음엔 의심했지만, 수억 원대 자산이 움직이는 일에 상담비 몇십만 원 아끼려다 더 큰 비용을 치를 뻔했다는 걸 깨달았습니다.
반드시 실력 있는 세무사를 통해 본인의 정확한 자금 출처와 세액을 시뮬레이션해 보시길 권장합니다.